전세보증보험 안 되는 집, 다가구 주택에서 주의할 3가지 조건 (2025 가이드)

 

다가구 전세보증보험, 가입 가능한 집과 불가능한 집의 차이 (2025 안내서)

전세 계약을 준비하며 직접 겪은 다가구 보증보험 거절 사례와 조건을 바탕으로, 가입 가능 여부를 사전에 확인하는 방법을 공유합니다.

목차

• 계약 직전, 난관이 찾아왔다
• 왜 우리 집은 가입이 안 됐을까?
• 그때 알았더라면 좋았을 점들
• 자주 묻는 질문

계약 직전, 난관이 찾아왔다

2024년 봄, 서울 외곽의 작은 다가구 주택에 전세계약을 진행하던 중이었습니다. 조건도 나쁘지 않았고, 공인중개사도 신뢰가 갔죠. 하지만 보증보험을 가입하려던 순간, “이 집은 가입이 어려워요”라는 말이 날아들었습니다.

📌 Tip: 계약 전에 꼭 ‘보증보험 가입 가능 여부’를 미리 확인하세요. 계약금 낸 후 알게 되면 늦습니다.

왜 우리 집은 가입이 안 됐을까?

당시 중개사가 보여준 등기부등본에는 근저당이 꽤 있었고, 선순위 전세도 존재했죠. 문제는 ‘보증보험 불가 주택의 전형적인 조건’을 모두 갖추고 있었다는 점입니다.

• 선순위 채권이 전체 시세의 60%를 넘는 구조
• 임대인이 과거에 세금 체납 이력이 있었던 점
• 소유권 이전이 1년 내 세 번 이상 발생했던 점

당시엔 그게 그렇게 문제가 될 줄 몰랐습니다. 무사히 계약만 되면 보증보험도 당연히 될 줄 알았거든요.

그때 알았더라면 좋았을 점들

지금 돌아보면, 딱 3가지만 먼저 확인했더라면 피해를 줄일 수 있었을 겁니다:

1. HUG/SGI의 사전 보증 가능 여부 조회 시스템 이용
2. 임대인의 체납·등기이력 등 리스크 요소 미리 체크
3. ‘전세사기 위험 매물’로 분류되는 조건들을 계약 전에 비교

이후 결국 계약을 취소했고, 보증보험이 되는 다른 집을 찾았습니다. 하지만 시간, 에너지, 감정 소모는 꽤 컸습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 다가구 주택도 보증보험 가입이 가능한가요?

가능합니다. 단, 조건이 더 까다로워서 선순위 채권, 임대인 정보, 건물 구조 등이 심사에 반영됩니다.

Q. 공인중개사가 말한 ‘보험 가능’이 무조건 맞나요?

아닙니다. 중개사는 의무적으로 보증가입 여부를 보장하지 않습니다. 반드시 본인이 HUG나 SGI에서 직접 조회해야 합니다.

이해의 순간

이 글은 단순한 정보 전달이 아니라, 제가 실제 겪었던 상황을 바탕으로 쓴 기록입니다. 전세 계약은 크고 중요한 결정입니다. 계약 전, 보험 가능 여부 한 줄만으로도 미래가 달라질 수 있다는 걸 꼭 기억해 주세요.

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