🧾 전세대출 심사 탈락, 은행이 말해주지 않는 진짜 이유들

“전세대출 심사 탈락, 이유는 몰라도 대처는 가능합니다”

 

“전세대출 심사 탈락 이유, 왜 은행은 자세히 알려주지 않을까? 실제 거절 사유와 재신청 전략까지, 경험기반으로 친절하게 정리했습니다.”

 

“대출 심사 떨어졌어요.
그런데… 왜 떨어졌는지 아무도 자세히 말해주지 않네요.”

이 말, 생각보다 정말 자주 들립니다.
은행 창구에 앉아도,
전화로 물어봐도 돌아오는 답은 대개 똑같습니다.

“보증기관 기준에 따라 부적합하다는 통보를 받았습니다.”

그게 뭔데요?
어디서 어떻게 부적합한 건지,
그 누구도 친절하게 설명해주지 않죠.

그래서 오늘은
“전세대출 심사 탈락의 진짜 이유들”
그리고 다음에 다시 도전할 수 있도록, 미리 준비해야 할 것들을
경험적으로 풀어보려 합니다.

 

🏦 전세대출은 ‘은행’만 보는 게 아닙니다

 

많은 분들이 오해하시는 것 중 하나가,
“은행이 승인해주면 끝 아닌가요?”라는 부분이에요.

사실 전세대출은
1️⃣ 은행 +
2️⃣ 보증기관 (주금공, HUG, SGI 등)
이 두 곳의 심사를 모두 통과해야 실행됩니다.

👉 즉, 은행에서는 문제 없다고 하더라도
👉 보증기관에서 거절되면 심사 탈락이 되는 구조예요.

 

❌ 심사 탈락, 정말 자주 발생하는 5가지 이유

 

1. DSR 초과 (총부채원리금상환비율)

• 대출받을 당시 이미 다른 대출이 많다면,
  DSR 기준(현재 40% 이하)을 넘기게 되어 자동 탈락합니다.

2. 소득 증빙이 충분하지 않음

• 프리랜서, 무직자, 계약직, 자영업자의 경우,
  소득은 있어도 ‘서류로 증빙되지 않으면’ 탈락 사유가 됩니다.

3. 건강보험료 납부이력 부족

• 직장인이 아니거나, 최근 이직한 경우
  건강보험 자격득실내역이나 납부 금액으로 증빙이 필요한데
  기준 미달 시 보증서 발급이 거절될 수 있어요.

4. 계약 조건이 불일치하거나 허위 계약 의심

• 전세계약서에 집주인 정보, 계약금 입금 증빙, 금액 표기 등이
  불완전하거나 이상할 경우 심사 중단 또는 보류됩니다.

5. 보증기관 자체 기준 미달 (자체 점수 기준)

• SGI 서울보증은 신용점수, 직장 경력, 금융거래 이력 등을
  내부 기준에 따라 점수화하여 평가합니다.
  낮은 점수일 경우, 탈락 사유가 구체적으로 공개되지 않고 '일반 부적격'으로 처리됩니다.

 

💬 은행이 굳이 말하지 않는 이유는?

 

→ 대부분의 은행은 보증기관의 평가 결과를 '그대로 통보'만 합니다.
→ 내부 규정상 구체적인 거절 사유를 알려주지 않도록 되어 있기도 해요.

즉,
💡 “은행이 몰라서가 아니라, 말해줄 수 없는 것”일 수도 있습니다.

 

✅ 심사 탈락 후, 다시 신청 가능한가요?

 

네, 조건만 바뀌면 재신청 가능합니다.

📌 예를 들어,

• 소득 증빙 서류를 추가하거나
• 다른 보증기관(SGI → HUG 등)으로 바꾸거나
• 계약 조건을 수정하여 재접수하면 승인되는 경우도 많습니다.

단, 은행도 바꿔보는 것이 더 빠른 길이 될 수도 있어요.

 

🌱 탈락을 막기 위한 준비 체크리스트

항목체크포인트

 

계약서	계약자·보증금·주소 완전한가요?
소득 증빙	근로소득원천징수 or 건강보험 납부확인서 준비되었나요?
기존 대출	DSR 계산해봤나요? 다른 대출 많지 않나요?
계약 구조	부모 명의 / 직계간 거래가 아닌가요?
보증기관	주금공 / HUG / SGI 중 어디가 내 상황에 맞을까요?

 

✍️ 이해의 순간

 

전세대출 심사에 떨어졌다고 해서
신용이 부족하거나, 자격이 없는게 아닐 수 있어요.

그냥 제도를 이해하지 못한 채 시작했기 때문입니다.
그건 잘못이 아니라,
우리가 ‘제도적인 언어’를 아직 배울 기회가 없었던 것뿐이에요.

오늘도 이웃님들의 선택이 더 부드럽고 안전해지기를 바라며.

— 이해의 순간